Het verkoopproces

Goed. Het besluit is genomen, de huidige woning gaat via mij in de verkoop. En nu..?
De afspraken die we maken worden vastgelegd in een “overeenkomst tot dienstverlening”, een OTD.
We maken daarin afspraken over de courtage, opstartkosten, de hoogte van de vraagprijs en alle andere dingen die eventueel nodig zijn.
Voor de courtage (makelaarsprovisie) wordt er veel gerekend met een percentage over de verkoopsom. Maar er bestaan vele tussenvormen. Naast de courtage is het nodig een opstarttarief overeen te komen. In dit bedrag zit in ieder geval de kosten voor een professionele fotograaf en het maken van plattegronden volgens de meetnorm van de NVM. De nota voor de opstartkosten wordt direct in rekening gebracht en de courtagenota komt pas op de nota van afrekening bij de notaris.
 
Invullen van de vragenlijst
De NVM vragenlijst deel A is voor het dossier. Hierin wordt gesproken over de huidige financiering en of deze kan worden afgelost bij de verkoop van de woning. Indien dit niet het geval is, moet ik dat als makelaar weten. Er is dan toestemming nodig van de hypotheekverstrekker om de woning te mogen verkopen. De informatie in vragenlijst A is vertrouwelijk en blijft dus onder ons.
De NVM vragenlijst deel B is bedoeld als informatie voor de kopers. Het is goed hier eventuele bijzonderheden te vermelden.
Deze vragenlijst gaan we samen invullen zodat ik ook op de hoogte ben van alle bijzonderheden en eventuele gebreken.

De lijst van zaken
Hierin kan worden aangegeven welke roerende zaken achterblijven, kunnen worden overgenomen of meegaan. Bij roerende zaken kan gedacht worden aan zaken die niet nagelvast aan de woning vastzitten, zoals bijvoorbeeld vloerbedekking, gordijnen, zonwering etc. Over roerende zaken opgenomen in de koopsom is geen overdrachtsbelasting verschuldigd. Roerende zaken zijn natuurlijk een stukje onderhandelingsruimte. Het is wel goed om te bedenken dat als de koper die prachtige kastenwand niet wil overnemen, je verplicht bent deze te verwijderen.
Ook de lijst van zaken gaan we samen doornemen om er zeker van te zijn dat hierin de zaken goed zijn vermeld.

Foto’s
Heb je relatief veel meubilair in je huis staan, dan kan het huis er wat rommelig of vol uitzien. Hetzelfde geldt voor persoonlijke zaken die veel ruimte in beslag nemen. Je kunt erover nadenken om deze ergens anders te stallen, of huur tijdelijk wat opslagruimte.
Voor de foto’s genomen gaan worden hebben we samen een plan van aanpak gemaakt als dit nodig is.
 
En wellicht overbodig maar voor een bezichtiging;
 

• Maak alle ruimtes, met name de keuken, badkamer en toilet goed schoon
• Zorg ervoor dat ook de ramen schoon zijn
• Maak alle bedden op
• Ruim grondig op zodat je huis er “strak” uit ziet
• Haal foto’s weg en ruim kleine spulletjes op
• Berg wasgoed en kledingstukken op
• Veel zichtbaar vloeroppervlak zorgt ervoor dat je huis er ruim uitziet

We maken gebruik van een zeer professionele fotograaf. Foto’s vanuit de hoogte genomen, 360 graden rond foto’s en filmpjes zijn nodig voor een goede presentatie op Funda maar ook om er voor te zorgen dat we hoog in de zoekresultaten eindigen.
Tijdens de opname ben ik er natuurlijk bij om te helpen.  

Inmeten en plattegronden
Om de gewenste kwaliteit te borgen is het gebruik van de Meetinstructie Gebruiksoppervlakte Woningen (NEN2580) verplicht voor alle aangesloten NVM makelaars.
In de meeste gevallen wordt de woning opgemeten en worden aan de hand van deze metingen ook direct de plattegronden gemaakt. Deze plattegronden hebben we onder andere nodig voor Funda.
 
Aanmelding NVM makelaars netwerk
Als alle gegevens verzameld zijn kan de aanmelding in het makelaars uitwisselingsprogramma worden gemaakt. Voor deze aanmelding is een pakkende verkooptekst nodig die we, als dat gewenst is, samen kunnen maken.
Na controle en akkoord van de verkoper gaat de woning het uitwisselingssysteem (Realworks) in en weten alle makelaars in de omgeving nog dezelfde dag dat de woning te koop staat.

Aanmelding Funda
Een dag later verschijnt de woning ook op Funda en is naast het makelaars netwerk, dus ook de rest van Nederland op de hoogte van het aanbod. De verkoper krijgt een persoonlijke inlogcode, zodat deze samen met mij de verkoop kan volgen op Funda. We kunnen zien hoe veel mensen de woning virtueel bekijken en bijvoorbeeld de brochure downloaden. Zeer interessante informatie. Wil je de woning niet op Funda..? Dat is natuurlijk ook mogelijk. Geef dat graag even aan en dan bespreken we dat uiteraard.

Verkoopbord
Naast alles wat al werd genoemd is het verkoopbord aan de gevel nog steeds een fantastisch verkoopmiddel. Maar het plaatsen van een bord doe ik natuurlijk alleen in overleg en met goedkeuring van de verkoper.

De bezichtigingen
En dan volgen uiteraard de bezichtigingen. Dat wordt dus weer opruimen want hier geldt weer het zelfde als bij het maken van de foto’s, opgeruimd staat netjes.
Zelf probeer ik bezichtigingen zoveel mogelijk op één dag te plannen. Bezichtigingen gaan uiteraard altijd in overleg en zijn bij mij ook mogelijk buiten kantooruren en in het weekend. Ik neem altijd ruim de tijd om geïnteresseerde de woning te laten zien en “voelen”. 

Het biedingsproces
Tenzij nadrukkelijk anders overeengekomen, geldt het Amsterdamse biedsysteem. Zodra de woning op de markt komt, krijgt degene die als eerste een, naar het oordeel van de verkoper, aanvaardbaar openingsbod heeft uitgebracht, de positie van eerste bieder. Tijdens de onderhandelingen met de eerste bieder kunnen bezichtigingen met andere koopgegadigden voor de woning gewoon doorgaan, maar nieuwe koopgegadigden wordt bij de bezichtiging gemeld dat er inmiddels een openingsbod van de eerste bieder op de woning rust (bedrag en naam van eerste bieder worden niet gemeld).
Om snelheid in het verkoopproces te houden krijgen de volgende koopgegadigden de mogelijkheid om een éénmalig uiterst voorstel uit te brengen welke hun koopsom aangeeft alsmede hun voorwaarden (eventuele ontbindende voorwaarden, opleveringsdatum, roerende zaken e.d.).
Indien dat voorstel voor de verkoper voldoende interessant lijkt, dan zal ik de eerste bieder vragen om ook een uiterst voorstel neer te leggen. Vindt de verkoper het uiterste bod van de eerste bieder voldoende interessant, dan gaat het huis naar de eerste bieder. En zo niet, dan is het voor de volgende met een aanvaardbaar uiterst bod.
Het staat verkoper -ook tijdens het biedingsproces- vrij om de wijze van bieden en/of onderhandelen te wijzigen.

Belangrijk om te weten is dat de verkoper het “recht van gunning” heeft. Die bepaalt aan wie er wordt verkocht en onder welke voorwaarden. Want het gaat vaak niet alleen om geld. Als bijvoorbeeld de derde verkoper 10 mille minder biedt dan de hoogste bieder maar binnen een week kan aanvaarden en betalen, kan dat voor de verkopende partij interessant zijn. 

De verkopende makelaar, ik dus, ben er om de belangen van de verkoper te behartigen. Ik kan dus nooit ook optreden voor de koper. Het is soms een ingewikkeld proces waarin we te allen tijde blijven overleggen.

Tekenen van de koopovereenkomst
Een koop is in vrijwel alle gevallen pas rechtsgeldig als beide partijen de koopovereenkomst hebben ondertekend. Het is dus zaak dat de koopovereenkomst snel na de mondelinge overeenkomst wordt getekend. Ik zorg voor een waterdichte koopovereenkomst. Hierin worden alle nodige clausules toegevoegd. Ik hou van duidelijkheid, dus voor het tekenen van de koopovereenkomst leg ik graag uit waar je voor tekent.

De taxatie
In de meeste gevallen maakt een koper een voorbehoud omtrent het verkrijgen van de financiering. Om deze financiering rond te krijgen is er zo spoedig mogelijk een taxatierapport nodig van een onafhankelijk taxateur. Van iedere ruimte moet er een foto genomen worden om aan te geven dat de taxateur daadwerkelijk alles gezien heeft. Gelukkig hoeft voor deze bezichtiging niet weer alles zo netjes te zijn als tijdens de bezichtigingen met de mogelijke kopers. Er is immers in principe verkocht, de taxateur geeft slechts de waarde aan van het onroerend goed ten behoeve van financiering.

Nota van afrekening
Als alles rond is gaat de notaris aan het werk. De notaris maakt de leveringsakte aan de hand van de koopovereenkomst. Deze leveringsakte, ook wel het eigendomsbewijs, wordt door de koper en verkoper getekend op de dag van de (juridische en feitelijke) levering. Ik controleer deze leveringsakte en ga mee naar de notaris voor de ondertekening. De notaris maakt ook een nota van afrekening. Hierop staat de koopsom, wat er nog afgelost moet worden aan hypotheek enzovoorts. Als huiseigenaar heb je te maken met overheidsheffingen, bijvoorbeeld van de gemeente. Denk hierbij aan Onroerende Zaak Belasting (OZB) en afvalstoffenheffing. Deze kosten worden verrekend door de notaris en staan ook op de nota van afrekening.

Oplevering van de woning en naar de notaris
Voor de eigendomsoverdracht bij de notaris spreken we af bij de woning. Als het goed is, is deze nu leeg met uitzondering van de overgenomen roerende zaken. De koper heeft het recht de woning te inspecteren voor dat deze een handtekening zet voor akkoord. Tijdens deze inspectie noteren we gezamenlijk de meterstanden van het water, gas en elektra. De leveranciers zijn al op de hoogte van de verhuizing en hebben deze meterstanden nodig voor de eindafrekening.